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Wie umgehe ich die Mietpreisbremse?

Nicht wenige Vermieter ärgern sich über die Mietpreisbremse, dementsprechend kreativ wird der ein oder andere Vermieter.

So auch in einem Urteil des Amtsgerichtes Berlin Kreuzberg, das mit einer Entscheidung (30.11.2021, 13 C 119/21) die Auffassung vertrat, dass der Abschluss separater Vereinbarungen zur Wohnnutzung und zur Kellernutzung eine unzulässige Umgehung der Mietpreisbremse darstellen.

Anfang 2020 schlossen die Parteien dieses Verfahrens über eine ca. 95 m² große Wohnung einen Mietvertrag. Gleichzeitig wurde ein weiterer Vertrag abgeschlossen, nämlich ein Vertrag zur Nutzung des Kellers. Die Nettokaltmiete für die Wohnung betrug € 1.029,00, die Miete für die Kellernutzung € 120,00 monatlich.

In der Folge musste die Vermieterseite die Erfahrung machen, dass nicht jeder Vertrag, der abgeschlossen wird, auch gültig ist. Die Mieter vertraten nämlich die Auffassung, dass der Vertrag über die Vermietung des Kellers unzulässig sei, weil die Mietpreisbremse umgangen würde.

Außergerichtliche Bemühungen, sich zu verständigen, scheiterten, sodass die Mieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete klagten.

Mit Erfolg!

Das Amtsgericht Berlin Kreuzberg gab der Klage statt und begründete dies damit, dass den Mietern gemäß §§ 556 g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zusteht, weil gegen die Mietpreisbremse verstoßen worden sei.

Die Wohnungsmiete ist nach Auffassung des Gerichtes um die Miete für die Kellernutzung zu addieren, daran ändert auch nichts, dass es zwei gesonderte Verträge gab.

Das Amtsgericht war der Meinung, dass ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegt, da der eindeutige Zweck des Kellermietvertrages die Verringerung der für die Berechnung der Höchstmiete heranzuziehenden Nettokaltmiete sei. Die Vermieterseite habe von Anfang an erreichen wollen, dass die gesetzlich vorgegebene Höchstmiete eingehalten ist und eine Rückzahlung unmöglich gemacht wird. Außerdem spricht nach Auffassung des Gerichtes für ein Umgehungsgeschäft, dass der Mietenspiegel als Negativmerkmal das Fehlen eines Kellers aufweist, woraus sich nach Meinung des Gerichtes schließen lässt, dass die Werte des Mietenspiegels in der Regel eine gleichzeitige Vermietung eines Kellers beinhalten.